Hilgers & Hirschmann Rechtsanwaltskanzlei Wir nehmen uns Zeit für Sie
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Rechtstipps

An dieser Stelle veröffentlichen wir in unregelmäßigen Abständen Neuigkeiten aus Gesetzgebung und Rechtsprechung, die uns wichtig, oder für Sie interessant erscheinen und kommentieren diese für Sie.

Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil III

„Münchner Modell“ u. Kappungsgrenzen

Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird.

 

Die gravierendsten Änderungen werden im Folgenden dargestellt.

 

„Münchner Modell" Einschränkungen beim Eigenbedarf

 

Nach der bisherigen Regelung war die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs einer in Wohnungseigentum umgewandelten und veräußerten Wohnung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung möglich.

 

Die Eigenbedarfskündigung nach dem „Münchner Modell" umgeht diesen Kündigungsschutz, indem sich Erwerber zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen, eine Mehrheit von Wohnungen in einem betreffenden Objekt erwerben und Eigenbedarfskündigungen für die Erwerber aussprechen.

 

Erst danach erfolgt die Umwandlung und Aufteilung der einzelnen Wohnungen in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.

 

Nach der neuen Regelung ist dies nicht mehr möglich.

 

Jetzt gilt auch beim Erwerb eines gesamten Objekts durch eine Personenmehrheit der Kündigungsschutz von drei Jahren, der in diesem Zeitraum eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt.

 

Örtliche Absenkung der sog. Kappungsgrenze

 

Die steigenden Mieten in für Gutverdiener attraktiven Ballungszentren sorgen dafür, daß nicht ganz so einkommensstarke Mieter „an den Rand gedrängt" werden, weil sie sich die stetig steigenden Quadratmetermieten in den begehrten Lagen von München, Köln, oder Berlin nicht mehr leisten können.

 

Nach der bisherigen Regelung war die Mietpreisfindung weitgehend den Gesetzen des Marktes überlassen.

 

Bislang waren insoweit lediglich die ortsüblichen Vergleichsmieten, etwa nach einem qualifizierten Mietspiegel und die gesetzliche „Kappungsgrenze" von maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren zu beachten.

 

Nach der neuen Regelung werden jetzt die Bundesländer ermächtigt, durch Rechtsverordnung eine Mietobergrenze für Städte, oder auch nur begrenzt auf besonders beliebte Stadtviertel, einzuführen.

 

Dabei kann die Miete in den von der Regelung betroffenen Gebieten bei bereits bestehenden Mietverhältnissen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden.

 

Für München ist eine solche Regelung bereits seit dem 15.05.2013 in Kraft.

 

Für die Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen, haben die jeweiligen Stadträte am 15.05.2013 ähnliches beschlossen. Hier muß noch eine entsprechende Rechtsverordnung ergehen, damit die Beschlüsse umgesetzt werden können.

 

Für weitere Fragen und bei konkreten Problemen in diesem Bereich stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

Udo Hirschmann

Rechtsanwalt

(Redaktionsstand 28.05.2013)

Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil II

Verzug, Beitreibung, Räumung

Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird.

 

Die gravierendsten Auswirkungen werden in der folgenden Reihe dargestellt.

 

Leichtere Räumung

 

Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug des Mieters beendet, und läßt der Mieter es auf einen nach jetziger Regelung oft mehrere Monate dauernden Räumungsrechtsstreit ankommen, laufen hohe Forderungen auf, die bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oft nicht mehr beitreibbar sind.

 

Beschleunigungsgebot

 

Die Mietreform sieht jetzt für Räumungssachen einen Beschleunigungsgrundsatz vor, der dazu führen soll, die Mietsache früher wieder in den Besitz des Vermieters zu überführen und damit wirtschaftlich wieder nutzbar zu machen.

 

Räumungsverfahren über Wohnraum geniessen künftig Vorrang vor sonstigen Zivilverfahren.

 

Sicherungsanordnung für auflaufende Mieten

 

Bei einer kombinierten Räumungs- und Zahlungsklage kann der Vermieter seit der Reform den Erlass einer Sicherungsanordnung für die bis zur Räumung auflaufenden Nutzungsentschädigungsbeträge verlangen.

 

Dem Mieter wird dann im Rahmen einer einstweiligen Entscheidung des Gerichts auferlegt für die laufenden Beträge Sicherheit, etwa durch Hinterlegung bei Gericht, oder durch Bankbürgschaft, zu leisten.

 

Kommt er seiner Verpflichtung zur Sicherheitsleistung nicht nach, kann der Vermieter nach neuen Recht, bereits vor der endgültigen Entscheidung des Gerichts die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen und so zeitnah einen vollstreckbaren Räumungstitel erhalten. 

 

„Berliner Modell" wird gesetzlich geregelt

 

Bei der herkömmlichen Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher neben einem Schlosser zur Öffnung der Wohnung üblicherweise auch ein Umzugsunternehmen, das die in der Wohnung befindliche Habe des Mieters verpackt, verlädt und, soweit der Mieter keinen anderweitigen Aufbewahrungsort angibt, einlagert. 

 

Dies ist mit sehr hohen Kosten für den Vermieter verbunden, der für die Kosten der Zwangsräumung vorschußpflichtig ist.

 

Einige Tausend Euro sind da schnell beisammen, die in der Regel nicht mehr beigetrieben werden können.

 

Der Vermieter wirft also auch noch „gutes Geld dem schlechten hinterher".

 

Bei der Räumung nach dem sog. „Berliner Modell" beschränkt sich die Tätigeit des Gerichtsvollziehers, neben der gegebenenfalls notwendigen Beauftragung des Schlossers zur Öffnung der Wohnung darauf, daß er den Vermieter in den Besitz der Wohnung einweist und diesen Umstand protokolliert, so daß der Mieter kein Recht zum Besitz an der Wohnung mehr einwenden kann.

 

An den Gegenständen des Mieters die sich bei der Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher noch in der Wohnung befinden, macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend.

 

Der sonst fällige Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung entfällt damit.

 

Der Vermieter muß allerdings die beschlagnahmten Sachen selbst und auf eigene Kosten einlagern, verwerten oder wegzuschaffen und haftet unter Umständen auf Schadensersatz.

 

Diese bislang nur auf ungeschriebenem Richterrecht basierende Möglichkeit einer kostengünstigen Lösung ist mit der Reform in Gesetzesform gegossen.

 

Der Vermieter hat jetzt die Wahl zwischen der herkömmlichen Form mit Einlagerung und Verwertung durch den Gerichtsvollzieher, oder der kostengünstigeren, aber mit Eigeninitiative verbundenen Lösung nach dem Berliner Modell.

 

Schnellere Räumung von nicht im Titel bezeichneten Nutzern

 

Nach bisherigem Recht konnten volljährige Personen, die beim Räumungstermin in der Wohnung angetroffen wurden nur dann mit geräumt werden, wenn sie im Räumungstitel namentlich benannt waren.

 

Hieran scheiterte so manche Zwangsräumung.

 

Versierte Mieter hatten deshalb häufig noch während des Laufs von Räumungsprozessen dem Vermieter verschwiegene, namentlich nicht bekannte weitere Nutzer in die Wohnung aufgenommen, so daß eine Besitzeinräumung an den Vermieter letztlich daran scheiterte, daß die angetroffenen Personen nicht im Vollstreckungstitel bezeichnet waren und der Gerichtsvollzieher unverrichteter Dinge wieder abziehen mußte.

 

Der Gerichtsvollzieher darf die Wohnung zwar auch nach wie vor nur dann räumen, wenn ein Räumungstitel gegen sämtliche Bewohner vorliegt, gleich ob sie im Mietvertrag stehen, oder nicht.

 

Das grundrechtlich geschützte Recht der Wohnung konkurriert hier mit dem Eigentumsrecht des Vermieters.

 

Dieses fortbestehende und häufig auch bei Wohngemeinschaften auftretende Problem wird nun aber dadurch versucht in den Griff zu bekommen, dass der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes relativ zügig auch einen Räumungstitel gegen den angetroffenen Untermieter erwirken kann, um die Räumung nicht übermäßig zu verzögern.

 

Kündigung bei Nichterbringung der Sicherheitsleistung

 

Die Mietkaution stellt für den Vermieter ein wichtiges, wenngleich angesichts der bisherigen Dauer von Räumungsverfahren nur unzureichendes Mittel dar, um etwaige wirtschaftliche Schäden bei Zahlungsverzug seiner Mieter abzufedern.

 

Künftig können Vermieter darum das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos bereits dann kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug geraten ist.

 

Für weitere Fragen und zur Beratung bei konkreten Problemen in diesem Bereich stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

Udo Hirschmann

Rechtsanwalt

(Redaktionsstand 21.05.2013)

Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil I

Modernisierung und Mieterhöhung

Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird. Die gravierendsten Änderungen werden in der Folgenden Reihe dargestellt.

 

Teil I heute: Modernisierung und Mieterhöhung 

 

Modernisierung

 

Die schon bestehenden gesetzlichen Regelungen zu Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen werden künftig unterschiedlich behandelt, wobei besonders Vorhaben, durch die der Energieverbrauch der Mietsache nachhaltig reduziert wird, begünstigt werden.

 

Zeitiger Ausschluss der Mietminderung 

 

Nach der bisherigen Regelung führten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die mit einer Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache einhergingen in aller Regel zu Mietminderungen für die Mieter.

 

Dies wiederum führte zu Einnahmenverluste, die eine Bereitschaft des Vermieters, die Modernisierung überhaupt durchzuführen gebremst haben.

 

Setzt der Vermieter nach der neuen Regelung Modernisierungsmaßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung um, führen diese jetzt in der Bauphase trotz vorhandener Nutzungseinschränkungen während einer Dauer von drei Monaten nicht zu einer Minderung der geschuldeten Mietzinszahlung.

 

Ist die Nutzung der Wohnung danach immer noch beeinträchtigt, tritt allerdings, wie bislang auch, die Mietzinsminderung ein.

 

Modernisierungsmaßnahmen, die nicht energetische Modernisierungen sind, oder etwa bloße Erhaltungsmaßnahmen, berechtigen nach wie vor zur Minderung, wenn eine Beeinträchtigung der Nutzung gegeben ist und die Zumutbarkeitsgrenze für den Mieter überschritten wird.

 

Der Vermieter hat also jetzt bei energetisch nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen die Gewähr, bei zügiger Durchführung der Arbeiten keine wirtschaftlichen Einbußen mehr hinnehmen zu müssen.

 

Beschleunigung von Modernisierungsmaßnahmen

 

Nach der bisherigen Regelung hatten die Mieter die Möglichkeit, schon bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen befürchtete wirtschaftliche Härten im Falle einer nachfolgenden Mieterhöhung einzuwenden und damit das Modernisierungsvorhaben ihres Vermieters gänzlich verhindern, oder zumindest die Ausführung erhebliche Zeit hinauszögern zu können.

 

Derartige Härten werden nach der jetzt geltenden Regelung nun bei allen Modernisierungsmaßnahmen erst im nachfolgenden Verfahren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gehört , zu einer Zeit also, wenn die Maßnahme die Grundlage der Erhöhung bilden soll, längst abgeschlossen ist.

 

Der Vermieter kann damit zunächst die Modernisierung ausführen und so durch die erzielte Energieeinsparung auch eine Kosteneinsparung bei den Betriebskosten herbeiführen.

 

Ob durch die im Rahmen der Modernisierung erzielte Substanzwertverbesserung gleichzeitig auch eine höhere Miete verlangt werden kann, entscheidet sich erst danach im Rahmen einer Einzelfallprüfung, bei der aber der für den Mieter erzielte Vorteil einer Energieeinsparung durchaus eine Rolle spielt.

 

Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können, wie bislang auch, bis zu elf Prozent pro Jahr auf die Mieter umgelegt, und die Maßnahme so gegenfinanziert werden.

 

Geringere Obliegenheiten bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

 

Nach der bisherigen Regelung waren Vermieter gehalten, den beabsichtigten Effekt ihrer Modernisierungsvorhaben vorab durch teure Sachverständigengutachten zu belegen.

 

Jetzt reicht zum Nachweis der Energieeinsparung der bloße Hinweis auf anerkannte Pauschalwerte, etwa aus Baustoffgutachten von anerkannten Prüfinstituten aus.

 

Dennoch bestehen nach wie vor gewisse Hinweispflichten und Ankündigungsfristen des Vermieters, die ihrerseits wieder Zustimmungsfristen für Mieter auslösen und darum zwingend beachtet werden müssen.

 

Für weitere Fragen und zur Beratung bei konkreten Vorhaben in diesem Bereich stehen wir Ihr Ihnen gerne zur Verfügung. 

 

Herzlichst Ihr 

Udo Hirschmann

Rechtsanwalt

(Redaktionsstand 15.05.2013)

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